[轉貼] 房地產的第一殺手

房地產的第一殺手

文/王盈勛 (iThome電腦報總主筆) 2010-04-06

房地產市場目前看來還水波不興，只不過是因為購屋的需求，要比求學來得晚一、二十年罷了

如何平抑房價，最近成為大家熱烈討論的議題。但是在我看來，臺灣的房地產長期來說只有下跌的份，毫無疑問。因為房地產市場面對的是如同地心引力般讓它往下掉的力量：人口減少。 根據主計處的統計，臺灣住宅自有率達88.14%，也就是說每一百個家庭當中，八十八戶擁有自己的房子，新竹縣的居民自有率甚至達到95.18%。這也意味著，除了換屋的需求以外，多數人買房子，是把它當成能保值或升值的資產。這樣的思維要能成立，當然是要以房價不會下跌為前提。 老一輩的人會說，「當初」這裡一坪才多少錢，房地產當然是可以保值的。不管這個「當初」是五年、十年、二十年、甚至是五十年前，這樣的說法可能都不會差太大，因為這些「當初」的年代，有一項很關鍵的背景條件是相同的：臺灣的人口至少都還是增加或持平的。 房子是用來住人的，有人才有房屋的需求。臺灣在民國四十年至七十年間，每年新生兒人數約有四十萬人，但是從前年開始，出生人口數已低於二十萬。這也就是說，未來有買屋需求的人口，將整整少掉一半。 我們現在對人口數遽減的殺傷力沒感覺，是因為嬰兒、小孩子不會買房子，對購屋需求的影響有遞延效果。根據內政部營建署「土地規劃及不動產資訊中心」的調查，臺灣人平均購屋年齡為37.7歲，臺北市因為屋價高，連帶拉高了購屋年齡，為39.2歲。 我們可以換算一下，以這個平均數來看，要在民國九十九年買房子的人，大概是民國六十到六十二年出生的人。按照內政部的資料來看，這三年臺灣的出生人口數分別是382,729、368,067、以及269,022人，這和臺灣出生人口最高峰時期還不算是有顯著的落差，因此我們還不容易發現人口變數對房地產有多大的影響力。 但是我們不要忘記，如果你買房子是要保值或增值，要看的是未來而不是現在。多遠的未來呢？我們不妨這麼看，如果你是今年買的房子，假設房貸要繳二十年，等你繳完的那一天，也就是2030年。如果臺灣人的平均購屋年齡不變，屆時購屋的主力人口就會是民國八十年到八十二年出生的這一輩。民國八十年的出生人口為321,932、八十一年為321,632、八十二年則為325,613。如果你的貸款是三十年，則三十年後的購屋主力更下降到只有260,324、247,530和227,070人，接近最高峰時期的一半。 臺灣人口出生率幾乎是全球最低，但是人口數的下降對經濟的影響力卻常常被我們忽略了。婦產科門可羅雀、幼稚園成批關門、流浪教師大量湧現，這些是十多年就開始依次浮現的現象，因為這些服務都是我們的國民在出生不久就用得上的，因此人口數驟降的影響來得最早。海嘯的第二波即將襲擊的是臺灣的大專院校──明年即將念大學的學生是八十二年出生，當年出生人數「還有」325,613人，許多大學就已經飽受招不到學生之苦，十年後的新生，將是九十二年出生的人口，將只剩227,070人是大學新鮮人候選人，整整少了十萬人。我們的教育部說會有五、六十所大學將面臨經營危機，在我看來是一個非常保守的估計。 認為房地產能夠自外於人口因素影響，實在是一個非常不切實際的幻想。房地產市場目前看來還水波不興，只不過是因為購屋的需求，要比求學來得晚一、二十年罷了。而且我們可別忘了，大學的產能終究是「流量」，不會隨著時間的增加而增加，房屋的卻是「存量」，蓋越多就在市場累積了更多房子。 有人會說，房子是會壞的，一樣也減少總存量。這倒也沒錯，不過如果你的房子在沒繳完貸款前的二十年間就不堪居住了，又何來保值或增值效果呢？

http://www.ithome.com.tw/itadm/article.php?c=60384

[亂聊] 房屋買賣時的糾紛案例...

依據消費者保護法，發生消費糾紛時，消費者要勇於爭取自己應有的權益，可依下列方式循序辦理：

一‧申訴：

消費者可先向仲介、代銷或建商等業者及同業公會、消費者保護團體、縣〈市〉政府消費者服務中心申訴謀求合理解決。

二‧調解：

對於申訴處理結果不滿意時，消費者可向地方政府消費爭議調解委員會等調解機關紳請調解。

三‧訴訟：

消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟，但因訴訟費時，且須繳付訴訟費用，建議消費者以提起訴訟作為最後之手段。

以上是幾個有買賣糾紛的時候可能處理的程序, 從簡單到複雜, 基本上就是能夠協調就彼此協調, 協調沒有結果的時候就找消保會, 再者就是訴訟了, 當然訴訟的時候就是大家撕破臉來彼此找漏洞想辦法打贏官司...

總之買房子是件開心的事情, 如果搞的很不開心, 這還買的下手嗎?

http://tw.myblog.yahoo.com/if-house/article?mid=189&prev=293&next=79&l=f&fid=8&sc=1

[亂聊] 轉貼 - 年輕人購屋 4大常犯錯誤

以下四個年輕人常犯的錯誤, 在我身上全部映證.. :(

年輕人購屋 4大常犯錯誤

錯誤１：重感覺不重預算

錯誤２：看廣告不看權狀

錯誤３：買夢想不買現實

錯誤４：省小錢花大錢

話說... 明天要去談一個案子, ㄜ 這不是愚人節的玩笑 因為愚人節已經過了.. o_0

是我前天晚上很臨時被仲介叫去看的案子

因為案子的位置是我一直很心儀的地方, 但是那邊的房價居高不下

當然也是因為他地點好交通方便, 學區完整,

因此也就鬼迷心竅的被仲介叫去乎巄了一陣子..

就莫名奇妙的掏出了訂金 寫了買賣契約.. /_\ (我知道我是白痴.. )

當然出的價錢是我們之前看到的同建案本來想出的價錢

因此很 理所當然 不加思索 鬼迷心竅 的跟著出了差不多的價錢

(用了三種形容詞來形容我的白痴...., 錯誤３：買夢想不買現實)

但是因為回家思考後發現這樣的價錢, 以單價坪數來看實在有點貴...

比起我之前在竹北看ㄧ個很想買的預售屋單坪價格貴上5萬左右 /_\

不過因為這個案子坪數很小 所以總價便宜了不少... (錯誤２：看廣告不看權狀)

再加上其實屋主的屋況其實還不錯, 而且對於小家庭來說房子其實剛好

仲介也在旁邊ㄧ邊鼓吹屋主退掉建商原先的廚具跟櫃體, 重新給設計師設計

相當用心的經營這個房子... blah blah... (錯誤１：重感覺不重預算)

對於買房子這件事情, 雖然已經不是第一天看, 而這個區域也一直是我心中的首選

但是對於當初在看預售建案跟小姐錙銖計較每坪單價, 甚至到小數點的我...

卻反而在這次的看屋中下了倉促且不甚嚴謹的決定... (錯誤４：省小錢花大錢)

不敢也不可否認我對於想要有一個"家"的衝動很大..

而且在這次的決定中讓我發現這個衝動大到有點讓我自己也無法置信

雖然一切都還未決定.. 最差的狀況就是買下這間房子或是賠了訂金..

只是讓自己更難過的卻是....

看了這陣子的房子, 很謹慎的在面對每個跟仲介溝通的機會

但是卻還是發生這種事情而讓我難過的睡不著.. /_\

不過回頭想另外一個朋友問我的話... "你有喜歡這間房子嗎?"

如果用0~9來表示喜歡的程度, 姑且把買貴的價錢當作股市賠掉... 7大概是我喜歡的程度吧

總之大家都有想要有個家的夢想.. 也希望大家在想要買房子的時候

要真的記得再三思考 謹記我的教訓阿!~~

以上全文可參考... http://agent21.pixnet.net/blog/post/30702897

[亂聊]關於買房子

想不起來什麼時候開始想買房子, 不過往回追想,

真正想買房子的念頭應該也有三四年了!

但是礙於現實, 沒錢什麼屁也買不起, 所以都只能淪為空想,

整天看著房地產的廣告跟電視嘆氣!

這一兩年終於開始有點自己的存款, 買房子的念頭,

不過兩年後依據礙於現實還是買不起...

而且買房子除了頭期款之外, 接下來就是要承受20年 甚至30年的貸款償還,

舉個簡單的例子試算...

以新竹縣市現在普遍的房價來看,

3~4房含ㄧ個平面車位的房價 800~1000萬不等,

總價: 915萬 - 房子+平面車位總價, 15萬是交屋的水電跟代書費用~

自備款 270萬 - 3成自備款

貸款: 630萬 - 7成貸款

現金: 100萬 - 裝潢, 家具, 家電

以上的數字大概是你買完房子後會需要面臨的花費, 以現今的部份來看,

900萬的房子你需要有將進400萬的現金, 外加630萬的貸款

隨便找ㄧ個貸款試算的網站 以20年攤還, ㄧ段式1.7%的利率來計算

每個月你將支付 現金+利息 NT $30,983,

總利息金額差不多是 NT1,135,992

這個費用乍看之下似乎不是很多, 話說平均每個月薪水5~6萬,

繳交這個3萬多的房貸其實還可以承受...

不過這個費用卻尚未加上你的日常生活吃飯娛樂的費用...

再試算

每月生活費: 12,000 (包含 吃飯 交通 娛樂, 平均每天400)

房屋管理費: 2,500 (50元/p, 50p大樓, 室內大概35p上下... )

上面的30,983再加上17,500 每個月的平均開銷是NT48,483,

這其實是相當驚人的費用... 因為接下來的20年這樣的費用都不能中斷,

也就是你每個月都要支出至少這樣的費用

等你結婚生子, 有小朋友, 開銷只會多不可能少... /_\

唉 大家都說台北居大不易... 其實不只是台北阿.. 新竹也是!!

[工作] mips linking error with

start.o:start.S:269: relocation truncated to fit: R_MIPS_CALL16 against `lowlevel_init'
start.o:start.S:274: relocation truncated to fit: R_MIPS_GOT16 against `no symbol'
start.o:start.S:292: relocation truncated to fit: R_MIPS_CALL16 against `simple_mips_cache_reset'
start.o:start.S:303: relocation truncated to fit: R_MIPS_CALL16 against `mips_cache_lock_24k'
start.o:start.S:314: relocation truncated to fit: R_MIPS_GOT16 against `no symbol'
start.o:start.S:347: relocation truncated to fit: R_MIPS_CALL16 against `main'

這個討人厭的error似乎是幾個不同的因素造成的..

1. compile flag沒有補上-mxgot, 所以無法support large GOT, 造成最後linking的時候他找不到GOT

2. 以上的條件是如果compiler有support -mxgot, 不過這似乎是很新的patch, 以我現在用的gcc 3.4.4來看似乎沒有, grep一下source code, 還真的連個影子都沒有, :( 但是patch的code卻又完全看不太懂 :( ㄧ整個很慘..  (http://gcc.gnu.org/ml/gcc-patches/2008-06/msg00094.html)

3. 另外一個有人提到的可能性, (http://blog.csdn.net/yirui/archive/2007/06/30/1672503.aspx), 簡言之大概就是兩個lib support的長度不同造成這樣的差異

以上不知道哪個可以解決我的問題, 等我重新compile lib之後再來update看看~

2009/11/10, Ryan

[科技] iPhone 3.0 os 已經正式上架啦~~

就在iPhone 3G [S]peed版本上市的同時, iPhone 3.0 os也正式上下啦,
新增的功能繁多, 請自行google @@, 哈哈 ㄧ整個很懶,

copy from apple.com



不過我覺得最吸引我的大概就是copy&paste了, 有時候打字實在很不方便,
另外如果能讓mail裡面寄來的google map網址不要直接去開safari而去開google map的軟體 應該會更完美啦~

待會要來體驗一下了,

依照網頁指示應該是非常簡單, itune8.2下載完畢同步之後就會顯示是否要update的選項,
然後就update就好了!~~ ㄧ整個非常簡單

希望手機不要變成磚頭 :(

詳細可以看這裡

[出差] 美國行~~

不知不覺呆了快25天了, 這趟美國行是小弟的第一次來美國, 說實在的有那麼ㄧ點興奮, 畢竟不用自己花錢 XD
就可以來想來很久的美麗堅合眾國, 不過來了之後 呆了這20幾天說真的倒是有點失望,
可能對這邊的印象已經被好萊屋電影洗腦, 再加上是來工作, 整天都悶在辦公室, 見到的不是印度人就是東方人(香港, 馬來西亞, 中國), 成天講話的大概都是跟印度人在講英文 o_0

不過總之是新鮮的... :-) 其它稍後在整理了 上班先~