◎文∕劉育菁【轉載自：smart智富月刊第72期】
現在是買房子價格最混亂的時間，因為房市未來多空走勢看法仍然很紛歧。同一地區可能同時有套牢者逢高出脫、投資客轉手獲利、銀行取回債權的法拍屋、建商極欲出清的新成屋，以及看好房市後勢的預售案，高低價差懸殊，但價格卻不夠透明，教你買屋鑑價六招，避免成為冤大頭。
洪太太想替剛新婚的兒子在自宅附近買棟房子，原本在住家附近看中一間屋齡27年、25坪的四樓公寓，在前年景氣最低迷時，仲介公司曾開價290萬元，洪太太心想「再等等看吧」。不過，這兩年房地產景氣回升，同棟的二樓公寓，三個月前的成交行情已提高至320萬元，上個月仲介人員拍胸脯保證「360萬元有把握成交」。
洪太太覺得價格變化太快了，前幾天到附近看房東自售的紅紙條，同區域屋齡十年、六樓的電梯大樓，30坪才開價450萬元。當地最近推出的預售屋，每坪卻開高至19萬元，銷售人員還信心滿滿的說「現在不買，以後會吃虧」，洪太太看得眼花撩亂，她擔心自己不小心變成買屋冤大頭。
市場價格一片混亂三年前全球景氣下滑，房價有如溜滑梯，法拍屋、銀拍屋，金拍屋因為價格優勢，卻逆勢而起。長期景氣低迷壓抑的自住買氣，加上低利率的刺激，完全引爆出來，包括現金滿滿的房東和投資客，都來插上一腳。至於賣方部分，由於全球原物料的上漲，如水泥、鋼筋、玻璃陶瓷等價格都翻了好幾翻，逼得近來新推出的建案，趁勢調漲預售價格。
現在是有史以來台灣房價最混亂的時刻，由於房市未來多空仍然紛歧，造成許多產品混亂廝殺。信義房屋不動產企研室經理林永孟表示，特別是房屋具異質性，影響房價因素複雜，不像商品有明確的價格，房屋售價與房屋賣相、屋主售屋態度、買方喜歡程度、折舊等變數關係密切。因此，現在買房子更應該學會如何判斷市場的價格，了解房屋的價值，本刊整理出買屋的鑑價六招，讓你避免成為買屋的冤大頭。
招數1：預售屋價打8折才是新成屋價
房市有一句行話︰「成交、就是行情」，根據成交價格及個案差異來評斷，這也是仲介業最常用的估價方式。同一地段與產品，預售屋價＞新成屋價＞中古屋價，彼此存在一定的關係，依照目前市場行情，新成屋行情約為預售屋售價的70～80％之間，老舊中古屋行情約為新成屋售價的50～60％左右，因此打聽出附近相同產品的成交價，就能大約抓出合理行情。
招數2：法拍屋是市價8折
雖然法拍屋行情，會按照點交與否而有差異，以目前法拍屋的熱度，成交價紛紛上揚，大約是市價的70～90％左右。
招數3：合理租金報酬在4～5％
這是投資客最常使用的方法，以投資報酬還原應有的市場行情。舉例來說，忠孝東路五段旁的小套房，總價320萬元、月租2萬元，投資報酬率7.5％，這個報酬率高於定存五倍，具投資價值，但是換個角度來看，租金報酬高，就代表房價偏低。
如果區域合理的租金報酬率為4％，假設月租金為1萬5000元，反算回來總價450萬元才算合理（＝15000×12/4％）。如果售價超過450萬元，代表房價偏高。
招數4：房屋售價推估法
抓住市場具有賣相的房屋，追蹤最初開價到最後，或可能成交價間的變化，綜合判斷區域一般個案的平均議價空間。買方參酌個案條件與喜好度後，再決定想購買的價格。
舉例來說，預售案開價每坪19萬元，但最後成交價在16萬8000元，代表的是有11％的折價空間，用這種方法再多比較附近的新成屋及中古屋，就能抓到易成交的價格。
招數5：地下室房價是一樓的5～6折
通常一樓的地下室有產權歸屬問題。若是有單獨產權，且從一樓外可以直接進出者，房價約為一樓房價的50～60％。若是無單獨產權，但可由一樓直接進出者，房價略低；若無單獨產權，又不能由一樓直接進出者，房價最低。
招數6：頂樓加蓋是房價的3～5折
頂樓通常比較具有想像空間，因此單價也會較高。不過買方要注意的是，必須是暫緩免拆的頂樓加蓋（一定坪數，且為舊增建屋，不妨礙逃生者），房價才有喊高的價值。
此外，若為鋼筋混泥土建材，房價大約是樓下建物行情的3～5成，可直接由房內進出，成為類似樓中樓者，行情可以再往上加。不過，若是建材較差、增建屋屋齡過久，均會減少售價。由公共樓梯進出者，大多以造價為基準計算，價值較低。
引用：http://tw.myblog.yahoo.com/jw!U9VJtwmAGRRZ7EMBqgTh1GE-/article?mid=12
沒有留言:
張貼留言